Zemin Etüdü Nedir? Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve Yeni Etüt Düzeni

“Zemin etüdü nedir?” sorusu, villa ya da apartman yaptırmak isteyen çoğu insanın karşısına bir ruhsat aşamasında çıkar. Müteahhit, mimar ya da belediye bir sözcükle bunu ister; çoğu zaman da etüt, bir kalem daha fazla maliyet olarak görünür. Oysa zemin etüdü, evin temelinden çatısına kadar hemen her teknik kararı etkileyen bir veridir: hangi temel türünün seçileceği, bodrum katın mümkün olup olmadığı, yapının ağırlığına zeminin ne kadar dayanacağı ve depremde zeminin nasıl davranacağı bu rapordan okunur.

Bu yazıda etüdün ne olduğunu, ne zaman ve kim tarafından yapıldığını, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ile ilişkisini ve 2026’da değişen etüt düzenini yapı sahibinin gözüyle anlatıyoruz. Aksaray ve İç Anadolu’da neden “komşuya bakıp karar vermek” yerine parsel bazlı çalışma gerektiğini de ayrı bir bölümde ele alıyoruz.

Zemin etüdü nedir, ne işe yarar?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, zemin ve temel etüt raporunu “her bir parsel için ayrı ayrı olmak üzere, yapının temel ve statik hesaplarının yapılabilmesi için zemin araştırma verileri ile geoteknik değerlendirmeleri içeren” ve Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde hazırlanan rapor olarak tanımlar. Tanımdaki üç ifade önemlidir:

• Her parsel için ayrı. Yan yana iki parselin zemini farklı davranabilir.
• Temel ve statik hesaplar için. Rapor, mühendisin hesaplarının girdisidir; bir formalite değildir.
• Geoteknik değerlendirme. Sadece “toprak şöyle” denmez; taşıma gücü, oturma ve benzeri risklerin sayısal değerlendirmesi yapılır.

Raporda genellikle şu başlıklar yer alır: sondaj ve arazi deneyleri, laboratuvar deneyleri, zemin profili (hangi derinlikte hangi tabaka), zeminin taşıma gücü, yeraltı suyu seviyesi, oturma hesabı, sıvılaşma ve yer kayması değerlendirmesi. Rapor, Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatına Dair Tebliğ’e (9 Mart 2019 tarihli Resmî Gazete, sayı 30709) uygun hazırlanır; tebliğ planlama, arazi çalışmaları, laboratuvar çalışmaları ve raporlamayı kapsar.

Zemin etüdü zorunlu mu?

Evet. Yönetmelik, statik projenin zemin ve temel etüdü raporuna uygun hazırlanmasını şart koşar (m.57/6). Statik proje de ruhsat başvurusunun parçasıdır; yani etüt olmadan ruhsat dosyası tamamlanmaz. Ruhsat sürecinin tamamını yapı ruhsatı ve iskân yazımızda madde madde anlattık.

Bir noktayı ayrı vurgulayalım: imar durumu belgesiyle birlikte idare, plana esas olan onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun parsele ait bölümünü verir. Bu belge parsel bazlı zemin etüdünün yerini tutmaz. İmar planı hazırlanırken yapılan etüt bir bölgenin genel yerleşime uygunluğunu değerlendirir; parsel etüdü ise sizin arsanızda, temelin oturacağı noktalarda sondajla yapılan ayrıntılı çalışmadır. Arsa almadan önce bu iki raporun farkını imar durumunu anlattığımız yazıda da ele aldık.

Zemin etüdünü kim yapar?

Rapor; jeofizik, jeoloji ve inşaat mühendislerinin ilgili bölümlerinden oluşur ve Bakanlığın belirlediği formatta hazırlanır. Yani tek bir meslek grubunun işi değildir: sondaj ve laboratuvar verilerini jeoloji ve jeofizik mühendisleri, geoteknik değerlendirmeyi ve temel önerisini inşaat mühendisleri yürütür. Biz de etüdün parselinizde ne zaman ve hangi kapsamda yaptırılacağını planlamanıza ve çıkan raporu mimari ve statik projeye aktarmanıza yardımcı oluyoruz. Etüdü yapacak kuruluşlara ilişkin 2026 düzenlemesini aşağıda ayrı bir bölümde anlatıyoruz.

TBDY 2018 nedir, zemin etüdüyle bağı ne?

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete mükerrer sayısında (sayı 30364) yayımlandı ve 1 Ocak 2019’dan itibaren yürürlüktedir. Yeni binaların tasarımında ve mevcut binaların performans değerlendirmesi ile güçlendirilmesinde esas alınır; 2007 tarihli yönetmeliğin yerini almıştır. Deprem yer hareketi düzeyleri, 2018/11275 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konan Türkiye Deprem Tehlike Haritaları’na dayanır.

Burada gözden kaçan bir değişiklik var: eski deprem bölgeleri haritası yerine koordinata bağlı tehlike değerleri kullanılıyor. Yani artık “burası kaçıncı derece deprem bölgesi” tabiri yerine, parselin konumuna göre hesaplanan tasarım değerleri konuşuluyor. Parsele özel değerler AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası uygulamasından koordinatla alınır; arayüz e-Devlet doğrulaması isteyebilir. Mühendisiniz bu değerleri sizin adınıza kullanır.

Zemin sınıfları ZA’dan ZE’ye ne anlatır?

TBDY, zeminleri ZA, ZB, ZC, ZD ve ZE olmak üzere sınıflara ayırır. Genel mantıkla söylersek, ZA sağlam kaya, ZE ise yumuşak ve gevşek zemindir; aradaki sınıflar bu iki uç arasında yer alır. Sınıf, zeminin üst kısmındaki katmanların özelliklerine göre belirlenir ve etüt raporunda sondaj ve deney verileriyle tespit edilir.

Bu sınıflamanın pratikteki anlamı şudur: Aynı deprem tehlikesine sahip iki parselde bile zemin sınıfı farklıysa, tasarım depremini ifade eden spektrum ve dolayısıyla taşıyıcı sistem ile temel seçimi değişir. Zemin sınıfı Aksaray ya da başka bir yer için önceden tahmin edilemez; sonuç parselinizin sondajından çıkar. Su dolu, gevşek ve ince taneli zeminlerde ayrıca sıvılaşma olasılığı değerlendirilir; bu da raporun önemli bölümlerinden biridir.

Zemin etüdü neye karar verir?

Yapı sahibinin gözünden bakıldığında rapor şu kararları besler:

1. Temel türü. Tekil, sürekli, radye ya da kazıklı temel arasındaki seçim zemin verisine bağlıdır.
2. Bodrum ve yapının derinliği. Yeraltı suyu seviyesi, bodrum katın yapılabilirliğini ve su yalıtımı kararını etkiler.
3. Taşıyıcı sistem ve yapı ağırlığı. Zeminin taşıma gücü, yapının ne kadar ağır ve hangi geometriyle kurulabileceğini sınırlar.
4. Zemin iyileştirme ihtiyacı. Oturma ve sıvılaşma riski varsa, ek önlemler gerekebilir.
5. Yerleşim. Yer kayması riskli eğimlerde evin parselde nereye oturacağı değişebilir.

Bu kararların hepsi mimari tasarımla iç içedir. Bu yüzden etüt, mimari proje çizilmeden önce yapılmalıdır; aksi halde çizim sonradan değişir ve zaman ile para kaybına yol açar. Etüt ayrı bir bütçe kalemidir; sondaj sayısı, derinlik ve kapsam parsele göre değiştiğinden tutar ve süre, yetkili kuruluşlardan alacağınız güncel teklifle belirlenir. Villa maliyetine etüdün nasıl dahil olduğunu villa yapım maliyeti yazımızda ayrıca bulabilirsiniz.

Parsel bazlı etüt neden gerekli: İç Anadolu ve Aksaray bağlamı

“Komşunun yaptırdığı etüt bana da uyar” fikri yaygındır ama doğru değildir. Zemin parselden parsele değişebilir; ayrıca deprem tehlikesi bölgesel verilerle değil, parselin koordinatlarıyla hesaplanır.

İç Anadolu’da bilimsel literatürde tanımlı aktif fay zonlarından biri Tuz Gölü Fay Zonu’dur. MTA Dergisi’nde yayımlanan bir çalışmaya göre bu zon yaklaşık 200 km uzunluğunda ve 2-25 km genişliğindedir, 11 geometrik segmentten oluşur ve segmentlerin 6,11 ile 6,80 arasında büyüklükte deprem üretebileceği hesaplanmıştır (Kürçer ve Gökten, 2014). Aksaray’da da deprem tehlikesi vardır: Tuz Gölü Fay Zonu ilden geçer ve dönemin AFAD Aksaray İl Müdürü 2021’de olası bir depremin etkisinin ilin genelini kapsayabileceğini belirtmiştir; kaynağıyla birlikte Aksaray sayfamızda anlatıyoruz. Hangi parselin bu zona ne kadar yakın olduğu ve parselde hangi tasarım değerlerinin geçerli olduğu AFAD haritası ve parsel etüdüyle belirlenir.

Doğru yaklaşım şudur: Parselinizin koordinatıyla AFAD tehlike değerlerini alın, parsel bazlı zemin etüdünü yetkili mühendislere yaptırın ve elde edilen raporu mimar, statik mühendisi ve müteahhitle birlikte okuyun. Aksaray’da villa yapım sürecinin takvimini Aksaray’da villa yaptırmak yazısında, bölgedeki hizmetimizi ise Aksaray villa yapımı sayfamızda bulabilirsiniz.

Etüt ne zaman yapılır ve rapor nasıl okunur?

Doğru sıra şu şekildedir:

1. Arsa satın alma öncesi imar durumu ve plana esas etüt raporuna bakılır.
2. Satın alma sonrası, mimari projeye başlamadan önce parsel bazlı zemin ve temel etüdü yaptırılır.
3. Rapor mimara ve statik mühendisine verilir; temel türü ve yerleşim ona göre kararlaştırılır.
4. Ruhsat dosyasına statik proje ile birlikte rapor eklenir.
5. Yapı denetim kuruluşu ya da fenni mesul inşaat sırasında zeminin rapora uygun çıkıp çıkmadığını izler.

Raporu okurken şunlara dikkat edin:

• Sondaj sayısı ve yerleri yapının planına göre makul mü?
• Zemin sınıfı ve yeraltı suyu bilgisi net olarak yazılmış mı?
• Temel önerisi ve taşıma gücü, statik projeyle tutarlı mı?
• Sıvılaşma ve oturma değerlendirmesi yapılmış mı, yapılmadıysa neden?
• Rapor imzalı ve Bakanlık formatında mı?

Anlamadığınız noktayı raporu hazırlayan mühendise sormaktan çekinmeyin; rapor sizin evinizin temelidir.

2026’da ne değişti: izinli zemin ve temel etüt kuruluşları

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33261) yayımlandı. Kanun, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a “zemin ve temel etüt kuruluşu” tanımını ve Ek Madde 2’yi ekledi. Ek Madde 2 şunları düzenliyor:

• Kanun kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütleri, Bakanlıkça izin belgesi verilen kuruluşlarca yapılır (birinci fıkra).
• Hizmet sözleşmesi proje müellifi veya yapı sahibi ile kuruluş arasında imzalanır; hizmet bedeli, il muhasebe birimlerinde açılacak emanet hesabına yatırılır.
• Arazi ve sondaj çalışmalarında standartlara ve mevzuata uymayan ya da laboratuvar deneylerini izin belgeli laboratuvarlara yaptırmayan kuruluşa 200.000 TL idari para cezası verilir.
• Gerçeğe aykırı rapor veren ya da raporu statik hesapların hatalı yapılmasına yol açan kuruluşun izin belgesi iptal edilerek faaliyetine son verilir; ortakları üç yıl süreyle zemin ve temel etüt, yapı denetim veya laboratuvar kuruluşlarında teknik görev alamaz.

Yürürlük tarihleri maddeye göre ayrılıyor: Ek Madde 2’nin diğer hükümleri yayım tarihi olan 22/5/2026’da yürürlüğe girdi, birinci fıkrası 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girer ve maddenin son fıkrasına göre uygulamaya Bakanlıkça belirlenecek pilot ilde başlanır; pilot uygulamayı genişletme ya da daraltma yetkisi Bakanlığa aittir. Sınıflandırma, kuruluş nitelikleri ve hizmet bedeli gibi ayrıntılar Bakanlıkça hazırlanacak yönetmeliklerle belirlenir.

Düzenleme 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapıları ilgilendirir. Kapsam Kanunun 1. maddesinde belirlenir; örneğin bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar kapsam dışındadır; aynı parselde birden fazla müstakil yapı varsa toplam alan esas alınır. Yapınızın kapsamda olup olmadığını projenizi hazırlayan mimardan ya da belediyenizden öğrenin.

Yeni düzende yapı sahibi için iki şey değişir: etüt sözleşmesi proje müellifi ya da yapı sahibi ile izinli kuruluş arasında kurulur ve hizmet bedeli emanet hesabı üzerinden ödenir. Parselinizde etüt yaptıracağınız tarihte hangi kuralın geçerli olduğunu belediyenizden ve Bakanlık duyurularından teyit edin.

Yapı hasarında sorumluluk: etüt raporunun yeri

4708 sayılı Kanun’un 3. maddesi, yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlar için 2 yıl sorumluluk süresi tanımlar. Bu süre, yapının ruhsata ve eklerine ya da fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı veya kusurlu yapılmasından doğan hasar için yapı denetim kuruluşlarının, denetçi mimar ve mühendislerin, proje müelliflerinin, laboratuvar görevlilerinin ve yapı müteahhidinin kusurları oranındaki sorumluluğunu kapsar. Yani sorumluluk tek kişide toplanmaz. Bu maddede zemin ve temel etüt kuruluşu ayrıca anılmaz; etüt kuruluşunun yöneticileri, ortakları ve teknik personelinin yapı hasarından sorumluluğu Ek Madde 2’de düzenlenir ve bu izinli kuruluş düzenine pilot ilde başlanır.

Etüt raporu statik projenin dayanağı olduğundan (m.57/6), rapordaki bir hata statik hesaba taşınabilir. İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre yapı sahibi etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği ve şantiye şefliği görevlerinden birini üstlenmemişse bütün sorumluluk, ilgisine göre etüt ve proje müelliflerine, yapı müteahhidine, şantiye şefine ve ilgili fenni mesullere aittir. Kimin hangi kusurdan sorumlu olduğu olayın koşullarına göre belirlenir; bu yazı bir hukuki görüş değildir. Doğru bir etüt, hem sizin hem de yapıyı üretenlerin işini güvence altına alan en önemli ilk adımdır.

Sonraki adım

Arsanız için etüt planını, mimari programın zemin verisine nasıl bağlanacağını ve ruhsat takvimini birlikte konuşabiliriz. Aksaray merkezli ekibimizle komşu illerdeki parseller için de ön değerlendirme yapıyoruz; villa yapımı ve mimari proje sayfalarımızdan sürecin nasıl yürüdüğüne bakabilirsiniz. Ada-parsel bilginizi ve varsa elinizdeki etüt ya da imar durum belgesini teklif formuna ekleyerek keşif talep edebilirsiniz.

Mevzuatın güncel halini mevzuat.gov.tr ve resmigazete.gov.tr adreslerinden kontrol edebilirsiniz.