Arsa sahibi rehberi
Arsa sahibi için nakit ödeme yapmadan yeni bağımsız bölümlere ulaşma yoludur; ama sözleşmesi sıradan bir inşaat işinden çok taşınmaz devrine benzer.
Bu sayfa, Mostanza ile çalışırken sürecin nasıl ilerlediğini ve ön görüşmeye hangi belgelerle geldiğinizi anlatır. Sözleşme maddelerini tek tek okumak için kat karşılığı sözleşme rehberimize, Aksaray’daki arsaların imar ve dönüşüm başlıklarını görmek için Aksaray kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz.
Arsa sahibi ne bekleyebilir
Kat karşılığına karar vermeden önce üç noktayı bilmek yanlış beklentileri önler:
- Arsanın kat karşılığına uygun olması, parselin imar hakkına ve geometrisine bağlıdır.
- Sözleşme ve tapu işlemleri inşaat kadar önemlidir; bu yüzden değerlendirme ve bağımsız bölüm listesini sözleşmeden önce yazılı alın.
- Her adım yazılı ilerler: teslim takvimi ve gider başlıkları da imzadan önce yazıya geçirilir.
Arsanızı inceleyip neyin yapılabileceğini ve neye bağlı olduğunu yazılı olarak anlatırız.
İlk görüşmede neleri konuşuruz
Ön görüşme, arsanızı ve beklentilerinizi tanımak içindir. Şu başlıkları birlikte netleştiririz:
- Arsanın durumu: Boş arsa mı, üzerinde eski bir yapı var mı, tapu tek malikli mi hisseli mi?
- İmar hakkı: Belediyeden alınan imar durumu belgesine göre yapılabilecek toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı.
- Beklentiniz: Kaç daire, hangi tipte, hangi takvimde? Paydaş varsa onların beklentileri de bu listeye girer.
- Sonraki adım: Arsanızın kat karşılığına uygun olup olmadığını anlatan yazılı ön değerlendirme.
Başvuru için hazırlayacağınız belgeler
Ön görüşmeyi hızlandırmak için şunları hazırlayın:
- Tapu kaydı veya tapu fotokopisi (ada, parsel, hisse bilgisi).
- Belediyeden alınmış imar durumu belgesi; nasıl sorgulanacağı için arsa alırken imar durumu yazısına bakın.
- Parselin fotoğrafları ve varsa mevcut yapı bilgisi.
- Varsa kat planı veya önceki projeye ait notlar.
- Hisseli tapuda hissedarların listesi ve iletişim bilgileri.
- Arsada ipotek, haciz veya şerh gibi bir kısıt varsa buna ilişkin bilgi.
Paylaşım hangi başlıklara göre konuşulur
Paylaşımın tek bir formülü yoktur; oran sabit değildir. Konuşmaya şu başlıklar girer:
- Arsanın değeri ve imar hakkı: yapılabilecek toplam inşaat alanı.
- Yapının inşaat maliyeti ve malzeme seviyesi.
- Bağımsız bölüm sayısı, tipi ve konumu: zemin katla üst katın değeri aynı olmayabilir.
- Ortak alanlar ve otopark gibi kalemlerin dağılımı.
Paylaşım sonunda bir bağımsız bölüm listesi olarak yazılmalıdır: hangi kat, hangi daire, kaç m², hangi plan. Listeye kat planı da eklenir. “Yaklaşık 100 m² daire” gibi bir ifade sonradan tartışma çıkarır; her mahalin ölçüsü ayrı yazılmalıdır. Villa Mostanza kat planında salon 36,5 m², mutfak 21,9 m², teras 38,5 m² gibi her mahal ayrı ölçüyle verilmiştir; sözleşme eki olacak bir daire planında da aynı netliği isteyin.
Apartman ölçeğindeki projemiz Aksaray’da Hacılar Harmanı Mahallesi’ndeki Mostanza 1+1’dir: 39 adet 1+1 dairelik dört katlı bir konut binası; görseller görselleştirmedir. Arsanıza hangi daire tipinin uyduğunu parsel ölçüsü ve imar durumu belirler.
Sözleşme, şerh ve vergi: kısa özet
Hukuk kaynaklarında, Yargıtay uygulamasına dayanarak bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği belirtilir. Dayanak, taşınmaz satışı ve satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmadığını söyleyen Türk Borçlar Kanunu m.237 ve Medeni Kanun m.706’dır.
Medeni Kanun m.1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh verilirse bu haklar sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir.
Arsa ve bağımsız bölümün karşılıklı teslimi KDV bakımından ayrı değerlendirilir; vergilendirme ve oran teslim tarihine, bağımsız bölümün niteliğine ve arsa sahibinin durumuna göre değişebilir. Mali müşavirinizle yazılı netleştirin.
Üç konunun ayrıntısını ve imza öncesi soruları kat karşılığı sözleşme rehberimizde topladık. Burada verdiğimiz bilgiler genel bilgidir; kendi sözleşmeniz için bir avukata ve notere danışmanızı öneririz.
Teslim, teminat ve gider başlıkları
Sözleşmede şu başlıkların yazılı olmasını öneririz:
- Teslim takvimi: Ruhsat, kaba inşaat, iskân ve teslim için hangi tarihler yazılı?
- Arsa payı devri: Devir bir defada mı, yapı ilerledikçe aşamalı mı?
- Gecikme ve teminat: Teslim gecikirse ne olur, şerh veya başka bir güvence öngörülüyor mu?
- Ruhsat ve iskân giderleri: Harçlar ve resmî masraflar kime ait?
- Teknik şartname: Malzeme ve işçilik yazılı ve sözleşmeye ekli mi?
Bu liste bir sözleşme şablonu değildir; imzadan önce eksik başlık kalmadığından emin olmak için bir kontrol listesidir.
Müteahhitte aranacaklar
Yapı müteahhitliği, 3194 sayılı İmar Kanunu m.28 uyarınca Bakanlıktan veya Bakanlıkça yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi gerektirir. Hangi müteahhitle çalışırsanız çalışın yetki belgesini, geçmiş işlerini ve yazılı teknik şartnameyi görüşmede isteyin; bunları imzadan önce görmek makul bir taleptir. İşin hangi sınıfta olduğunu ve şirketin kimlerle çalıştığını da sorun. Müteahhitlik yetki belgemizi ilk görüşmede gösteririz.
Müteahhit payının satışı sizi nasıl etkiler
Kat karşılığı işte müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümleri alıcıya satabilir. Konut tamamlanmadan, bedeli önceden ödenerek yapılan satışlar Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in konusuna girebilir; alıcı tarafın hakları ve belgeleri konut projelerimiz ve ev alırken kontrol listesi sayfasında anlatılıyor.
Arsa sahibi olarak bilmeniz gereken, müteahhidin satış planının sizin bağımsız bölümlerinizin teslim takvimiyle çelişmemesi gerektiğidir.
Aksaray dışındaki arsalar
Ekibimiz Aksaray merkezlidir; Aksaray beş komşu ilin tamamıyla sınırdaş olduğundan komşu illerdeki arsalar için keşif planlayabiliriz. Hizmet verdiğimiz bölgeleri hizmet bölgeleri sayfasında görebilirsiniz.
Mostanza’nın rolü
Kat karşılığı sözleşmesi kapsamında arsanız için projeyi, ruhsat sürecini ve inşaatı biz yürütürüz; ayrıca arsa sahiplerine arsa değerlendirme bilgisi veririz. Üçüncü kişilere ait taşınmazlarda aracılık hizmeti vermiyoruz.
Arsanızı konuşmak için teklif formunu doldurabilir ya da 0545 387 41 68 numaralı telefondan ofisimizi arayabilirsiniz.
