Proje rehberi
Bu sayfada tasarımın hangi safhalardan geçtiğini, her safhanın size ne verdiğini ve kimin neyi imzaladığını anlatıyoruz. Villa yaptırmak için tam yol haritasına villa yapımı sayfasından, iç mekân ayrıntılarına iç mimarlık sayfasından ulaşabilirsiniz.
Tek çizim değil, safhalı bir iş
Mimari proje bir kerede çizilip teslim edilmez; her safha bir sonrakinin girdisidir. Aşağıdaki ayrım, teklifleri karşılaştırırken de ölçü olur.
| Safha | Çıktı ve işlevi | Sizin kararınız |
|---|---|---|
| Ön tasarım (konsept) | Yerleşim ve kütle taslağı; programın parsele sığıp sığmadığını erken gösterir | Program ve kütle tercihi |
| Avan proje | Plan, kesit, görünüş; tasarım kararını netleştirir, maliyet ve ruhsat ihtimalini erkenden okutur | Plan, cephe ve malzeme yönünün onayı |
| Ruhsat (başvuru) projesi | İdareye sunulan mimari proje seti | Başvuru dosyasının onayı |
| Uygulama (detay) projesi | Şantiyede ne, nasıl yapılacağını belirleyen detay ve ölçü çizimleri | Doğrama, mutfak ve banyo gibi detay seçimleri |
Avan proje onaylanmadan ayrıntılı çizime geçilmesi, değişikliğin en ucuz olduğu aşamayı kaçırmak demektir. Teklifte hangi safhaların kapsandığı yazılı değilse, “proje dahil” ifadesi farklı beklentilere yol açar.
Tasarımın girdileri
Bir projeyi güzel değil uygulanabilir kılan, çizime başlamadan toplanan girdilerdir:
- İmar durumu: Emsal, taban alanı, çekme mesafeleri ve izin verilen kat adedi, yapının hacmini ve yerleşimini sınırlar. İmar planları değişebildiği için güncel belgeyle çalışmak gerekir; arsa alırken imar durumu yazımızda belgenin nasıl okunacağını anlattık.
- Zemin etüdü: Statik projenin girdisidir; temel türü, bodrum olup olmayacağı ve kat kotları buna bağlıdır.
- İklim ve yönlenme: Isı yalıtımı, cam oranı ve çatı detayı iklime göre kurgulanır.
- Yaşam programı: Oda sayısı, çalışma odası, havuz, sauna, garaj gibi talepler planın iskeletini kurar.
Ruhsat için hangi projeler istenir?
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ruhsat başvuru dilekçesine tapu ile birlikte mimari proje, statik proje, elektrik projesi ve tesisat projesi eklenir; yani mimari proje ruhsatın zorunlu ekidir. Bu dört projenin birbirinden kopuk hazırlanması, ruhsat aşamasında ve şantiyede çelişki çıkmasına yol açar; bu yüzden mimari proje, diğer disiplinlerle koordineli ilerler. Başvuru ve başlama süreleri, belgelerin tam listesi ve iskân için villa yapımı sayfasındaki ruhsat bölümüne, ruhsattan iskâna uzanan akış için yapı ruhsatı ve iskân yazımıza bakabilirsiniz.
Kim imzalar, kim sorumludur?
Mimari projenin yazarına müellif denir; müellif yetkili mimardır. Statik, elektrik ve tesisat projelerinin müellifleri de ilgili mühendislerdir. Üç rol karıştırılmamalıdır:
- Müellif (mimar/mühendis): Projeyi hazırlar ve kendi disiplinindeki fenni sorumluluğu taşır.
- Yapı sahibi: Programı belirler, tasarım safhalarını onaylar, bütçeyi yönetir. Yapı sahibi kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez.
- Müteahhit: Projeyi uygular. Bunun için Bakanlıktan uygun sınıfta yetki belgesi gerekir.
Teklif aldığınız her firmadan müellif mimar ve mühendislerin kim olduğunu yazılı isteyin; proje çizen ile inşaatı yapan taraf aynı da olabilir, ayrı da olabilir, ama sözleşmede açık yazmalıdır. İnşaatı da biz yürütecekseniz bu ayrımı sözleşmede açık yazarız; müteahhitlik yetki belgemiz de var.
Deprem yönetmeliği ve zemin
Yeni yapılacak binaların tasarımı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018’e (TBDY 2018) göre yürütülür; yönetmelik 1 Ocak 2019’dan beri yürürlüktedir. Mimari açıdan önemi şudur: taşıyıcı sistemin düzenli olması (kolon-kiriş aksları, planda ve düşeyde süreklilik) tasarımın ilk çizgilerinde verilen bir karardır. Geniş açıklık, konsol teras ya da yüksek hacim isteyip istemediğiniz, statik projeyle birlikte erkenden konuşulur. Parselin deprem tehlike değerleri zemin etüdünden ve AFAD haritasından alınır. Ayrıntı için zemin etüdü ve deprem yönetmeliği rehberimize bakın.
İç Anadolu iklimine göre tasarım girdileri
Aksaray’ın rakımı 965 m’dir; Ocak ortalaması 0,6 °C, Temmuz ortalaması 23,6 °C, ölçülmüş en düşük sıcaklık -29,0 °C’dir (MGM, 1929-2025). Mimari projede bunun karşılığı şunlardır:
- Dış duvar, çatı ve teras yalıtımı proje aşamasında çözülür; sonradan eklemek hem pahalı hem zordur.
- Güney cephedeki cam yüzey kış güneşinden yararlanmayı sağlar; fakat ısı kaybını ve yaz aşırı ısınmasını dengelemek için gölgeleme ve doğrama seçimiyle birlikte düşünülür.
- Çatı eğimi, su tahliyesi ve teras birleşimleri donma-çözülme döngüsüne dayanacak biçimde detaylandırılır.
Konuyu İç Anadolu iklimine uygun ev tasarımı yazımızda genişlettik.
Tasarım kararları maliyeti nasıl etkiler?
Proje aşamasındaki seçimler inşaat maliyetini önemli ölçüde etkiler; ama bunu rakamla söylemiyoruz, çünkü parselinizin ve programınızın ortalaması yoktur. Maliyeti en çok etkileyen tasarım kararları:
- Kütle ve kat sayısı: Sade, düzenli kütle daha az detay ve daha az kırılma demektir.
- Açıklıklar ve konsollar: Geniş açıklık ve çıkma, taşıyıcı sistemi ve donatıyı artırır.
- Cephe karmaşıklığı ve cam oranı: Doğrama ve yalıtım kalemlerini doğrudan etkiler.
- Çatı ve teras kurgusu: Su yalıtımı ve tahliye detayları işçilik gerektirir.
- Havuz ve ek hacimler: Kazı, temel ve tesisat işlerini çoğaltır.
Bütçenin nasıl kalemlere ayrılacağı için villa yapım maliyeti yazımıza bakın.
Programdan alan tablosuna: Villa Mostanza örneği
Bir oda listesi avan projede alan tablosuna dönüşür. Villa Mostanza’nın iki katlı (zemin kat ve birinci kat) planında salon 36,5 m², mutfak 21,9 m², çalışma odası 14,3 m² ve dört yatak odası 17,2 ile 30,8 m² arasında yer alır; teras 38,5 m², üst teras 24,2 m², müstakil havuz 30,4 m²’dir. En büyük yatak odası olan 30,8 m²’lik oda giyinme ve duş alanını da içerir.
Bu tablodan çıkarılacak ders, kendi projenizde de geçerlidir: alan tablosunda her satırın neyi kapsadığını yazdırın ve tablonun toplamını inşaat alanı sanmayın; teras ve havuz gibi açık alanlar da tablodadır. Dış ve iç mekân görselleri görselleştirmedir; kat planı ise proje çizimidir ve m² dökümü planda yazdığı gibi verilir. Planın tamamı Villa Mostanza proje sayfasında bulunuyor.
Proje bedeli neye bağlıdır?
Hizmet bedelini belirleyen unsurlar şunlardır:
- Yapı alanı ve sınıfı: Büyük ve karmaşık yapı daha çok çizim ve koordinasyon ister.
- Hizmet kapsamı: Yalnız ruhsat projesi mi, uygulama projesi ve şantiye desteği de mi?
- Safha sayısı: Avan, ruhsat ve uygulama ayrı ayrı mı, birlikte mi alınıyor?
- Revizyon beklentisi: Tasarım değişikliğinin ne sıklıkta beklendiği.
- Ek disiplinler: Statik, elektrik ve tesisat projeleri aynı ekipten mi isteniyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl mimarlık ve mühendislik hizmet bedeli hesabında referans olan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği’ni yayımlar; 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarih ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu tebliğ bir hesap referansıdır, bir villanın piyasa inşaat fiyatı değildir ve arsa, çevre düzenleme ile altyapı giderlerini kapsamaz. Gerçek tutar, kapsamı yazılı bir teklifle belirlenir.
