Sözleşme rehberi
Tanımı blogumuzda ayrıca ele aldık; anahtar teslim ev nedir yazısına bakabilirsiniz. Bu sayfa ise sözleşmeye, ödemeye ve teslim koşuluna odaklanır: imzadan önce neyi okumanız ve neyi yazdırmanız gerektiğine. İnşaatın adım adım akışı için villa yapımı sayfasına bakabilirsiniz.
Sözleşmenin belge seti
Anahtar teslim kapsamı tek bir paragrafta değil, bir belge setinde yaşar. Bu setin her parçası, uyuşmazlık çıktığında birbirini tamamlar:
- Sözleşme metni: Taraflar, bedel, süre, ödeme, cezai şart, değişiklik ve kabul hükümleri.
- Teknik şartname: Kaba ve ince işlerin hangi standartta, hangi yöntemle yapılacağı.
- Malzeme listesi: Marka ve seviye ya da eşdeğerlik şartıyla kaplama, doğrama, vitrifiye, mutfak, ısıtma ve elektrik donanımı.
- Onaylı projeler: Mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri.
- İş programı: Hangi iş ne zaman başlar, ne zaman biter.
- Ödeme planı: Hangi ödeme hangi işin teslimine bağlıdır.
“Anahtar teslim” sözcüğü sözleşmeye yazılsa bile bu belgelerde bulunmayan bir kalemi kendiliğinden kapsama almaz. Bu yüzden teklif karşılaştırırken sayfa sayısına değil, bu setin eksiksizliğine bakın.
Dahil mi, hariç mi? Yazılı netleştirilecek kalemler
Aşağıdaki gruplandırma, teklifte her satırın yanına “dahil / hariç / ayrı teklif” yazdırmanız için bir yol haritasıdır. Kalem kalem sorulu tablo anahtar teslim ev nedir yazısında yer alıyor; burada kararın kimde olduğuna odaklanıyoruz.
Kapsamda olup olmadığı mutlaka sorulacaklar
- Zemin etüdü ve proje bedelleri
- Çevre düzenleme, peyzaj, bahçe duvarı ve istinat
- Havuz, sauna, otopark gibi program kalemleri
- Akıllı ev altyapısı ve cihazları
- Yapı denetimi, yapınız kapsamdaysa hizmet bedeli
İdari bedeller, vergi ve bağlantılar
- Ruhsat harçları ve ilgili idari bedeller: kim hesabına yazılıyor?
- Elektrik, su, doğalgaz abonelik başvurusu ve bağlantı bedeli: kim yapıyor, kim ödüyor?
- Enerji Kimlik Belgesi düzenleme bedeli
- KDV: teklif KDV dahil mi, hariç mi? Oran için mali müşavirinize danışın.
Bir kalem için yanıt “bakarız” ise o kalem bütçenizin dışındadır; yazılı netleştirilene kadar fiyata dahil saymayın.
Teslim kriteri: ne zaman teslim edilmiş sayılır?
“Yapı bitti” ile “yapı kullanılabilir” aynı şey değildir. Teslim kriterini üç belgeye bağlamak, sözleşmeyi ölçülebilir kılar:
- Yapı kullanma izni (iskân). Tamamlanan yapı için ruhsatı veren idareden alınır; idarenin başvuruyu 30 gün içinde sonuçlandırması gerekir. İzin alınmayan yapı elektrik, su ve kanalizasyondan yararlandırılmaz (3194 sayılı Kanun m.30-31).
- Enerji Kimlik Belgesi. Belgenin zorunlu olduğu binalarda belge düzenlenmeyen yapıya yapı kullanma izin belgesi verilmez; belge 10 yıl geçerlidir ve yetkili EKB uzmanı tarafından düzenlenir. Mücavir alan dışında kalan ve inşaat alanı 1.000 m²’den küçük binalarda belge zorunlu değildir; parselinizin durumunu mimarınızdan öğrenin. Yapı kullanma izni başvurusuna ayrıca fenni mesul veya yapı denetim raporları ve yapı fotoğrafları eklenir.
- Kabul tutanağı. Eksik ve kusur listesinin tamamlandığını gösteren, taraflarca imzalanan belge.
Ruhsat ve iskân akışını yapı ruhsatı ve iskân yazımızda adım adım bulabilirsiniz.
Ödeme planı ve hakediş mantığı
Ödeme planı sözleşmenin en kritik maddelerinden biridir; çünkü iş ilerlemesi ile ödeme arasındaki makas sizin riskinizdir. Sağlıklı bir plan şu ilkelere dayanır:
- Dilimler somut işlere bağlı olur. Her dilimin karşılığı kontrol edilebilir bir iş teslimi olarak yazılır: hangi imalatın bittiği, kimin kontrol ettiği ve hangi belgeyle onaylandığı belli olmalıdır.
- Baştaki ödeme açıkça tanımlanır. Peşin ya da avans ödemesinin ne için alındığı ve hangi aşamada mahsup edileceği yazılıdır.
- Son dilim teslime bağlanır. Bedelin bir bölümü, iskân ve kabul tutanağı tamamlanana kadar tutulur.
- Her dilimde belge vardır. Hakediş, iş ilerlemesini gösteren bir kontrolle ve yazılı onayla birlikte ödenir.
Oran, iş büyüklüğüne ve taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır; bu yüzden her sözleşmede ayrıca yazılır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir hukukçunun ödeme maddelerini okumasını öneririz.
Değişiklik ve ilave iş yönetimi
Anahtar teslim bedeli, yalnızca sözleşmedeki kapsam için geçerlidir. Süreç içinde şunlar maliyeti ve süreyi değiştirebilir:
- şartnamenin dışında bir malzeme isteği,
- projeye ek oda, havuz ya da teras talebi,
- zeminden kaynaklanan beklenmedik temel işleri,
- kapsam dışı bırakılmış bir kalemin sonradan eklenmesi.
Bu tür talepler için yazılı bir değişiklik formu işe yarar: talebin tanımı, fiyat farkı, süreye etkisi ve iki tarafın imzası. Ruhsatlı yapıda bazı değişiklikler proje ve ruhsat güncellemesi gerektirebilir; “salonu biraz büyütelim” bir maliyet kalemi olduğu kadar bir izin sorusudur. Hangi değişikliğin hangi işlemi gerektirdiğini belediyenizin imar birimiyle netleştirin.
Gecikme, cezai şart ve mücbir sebep
Süre sözleşmede yazılmalıdır; ama süreyi yazmak yetmez, sonuçlarını da yazmak gerekir:
- Başlama ve bitiş tarihi ile ara teslim noktaları iş programına işlenir.
- Gecikmenin hangi hâllerde yükleniciye, hangi hâllerde sizin kaynaklı (örneğin geç onay) ya da dış etkenli (mücbir sebep, ruhsat gecikmesi) sayılacağı belirtilir.
- Gecikme için cezai şart öngörülecekse tutarın nasıl hesaplanacağı yazılır.
Teslim süresi ruhsat sürecine, zemine, yapı büyüklüğüne ve mevsime bağlıdır; parselinizi görüp iş programını yazdıktan sonra takvimi sözleşmeye taşıyoruz.
Kabul, kusur ve teslimden sonrası
Teslim tutanağından önce, tüm mekânları birlikte dolaşıp bir eksik ve kusur listesi çıkarmanızı öneririz. Liste tamamlanma tarihleriyle birlikte yazılır ve tutanağa eklenir. Teslimle birlikte anahtarlar, kullanım kılavuzları, ürün garanti belgeleri, iskân ve EKB nüshaları ile projenin son hâli de size verilmelidir.
Teslimden sonrası için iki kavramı karıştırmayın: kanundan doğan sorumluluk ve firmanın verdiği garanti. 4708 sayılı Kanun (m.3), kapsamındaki yapılarda yapı hasarından kusurları oranında sorumlu tutulan taraflar için yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistemde 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlarda 2 yıl süre öngörür. Yapınızın bu kanunun kapsamına girip girmediğini imar birimi veya mimarınız belirler. Bu süreleri firma garantisi gibi okumayın; garanti ve teslim sonrası bakım koşulları varsa sözleşmede ayrıca yazılı olmalıdır.
Sözleşmede roller: kim onaylar, kim yürütür?
Tek muhatap modelinde sizin rolünüz azalmaz, netleşir. Sözleşme şu dağılımı yazılı hâle getirmelidir:
- Sizin onayınızdakiler: malzeme seçimi, değişiklik talepleri, hakediş onayı ve kabul.
- Yüklenicinin yürüttükleri: koordinasyon, tedarik, taşeron yönetimi ve şantiye yönetimi.
- İsimleri yazılacaklar: projeleri hazırlayan ve şantiyede sorumluluk alan mimar ve mühendisler ile şantiye sorumlusu.
- Değişmeyen kural: yapı sahibi kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez (3194 sayılı Kanun m.28); bu yüzden her firmadan yetki belgesini ve geçerliliğini yazılı isteyin; bizden de isteyebilirsiniz.
Yetki belgesi ve fenni mesuliyetin ayrıntısı villa yapımı sayfasındaki müteahhit bölümünde anlatılıyor; burada yalnız bunların sözleşmeye nasıl yazılacağına odaklandık.
Teklifleri metrekare rakamıyla karşılaştırmak neden yanıltır?
“Anahtar teslim metrekare fiyatı” arayanlara tek bir rakam vermek yanıltıcı olur. Aynı alanda iki villa; zemin, cephe, malzeme seviyesi, havuz gibi program kalemleri ve çevre düzenlemesi nedeniyle çok farklı maliyete çıkar. Teklifleri karşılaştırırken birim fiyattan önce üç şeye bakın: teklifler aynı şartnameye göre mi verilmiş, dahil/hariç listeleri aynı mı, KDV ve idari bedeller aynı biçimde mi yazılmış.
Resmî birim maliyetler de piyasa fiyatı değil, hizmet bedeli hesabı için referans niteliğindedir. Bütçenin nasıl kurulacağını villa yapım maliyeti yazımızda açıkladık. Bizden alacağınız teklif, parselinizi gördükten sonra yazılı keşif ve kapsam listesine dayanır.
Mostanza anahtar teslimi nasıl yürütür?
Mostanza Grup, 2021’de kurulmuş, merkezi Aksaray’da olan 3 ortaklı bir limited şirkettir ve müteahhitlik yetki belgesiyle çalışır. Villa ve konut ölçeğinde proje, ruhsat, inşaat ve iskânı tek elden yürütüyoruz. Firma konseptimiz “Mostanza Ambient Intelligence Housing”in ayrıntısı hakkımızda sayfasındadır.
Somut bir örnek: Villa Mostanza’nın donanım listesinde müstakil havuz, sauna, peyzajlı bahçe, otopark, spor alanı ve akıllı ev sistemi yer alır; bir anahtar teslim teklifinde bunların her biri ayrı bir dahil/hariç satırıdır. Görseller görselleştirmedir; ayrıntı için Villa Mostanza sayfasına bakabilirsiniz.
Merkezimiz Aksaray’dadır; diğer illerdeki arsalar için keşif ve koordinasyonu Aksaray merkezli ekibimizle yürütüyoruz. Yerel ayrıntı için Aksaray’da anahtar teslim inşaat sayfasına, il ve hizmet eşleşmesi için hizmet bölgeleri sayfasına bakın.
