Kapadokya'da Ev Yapımı: Alan Başkanlığı Rejimi ve İzin Süreci

Kapadokya’da arsası olan ya da arsa almayı düşünen biri çoğunlukla aynı soruyla başlar: burada ev yapmak için ne gerekir? Yanıt, “Kapadokya” sözcüğünün üç ayrı anlamından hangisinin sizin parselinizi ilgilendirdiğine bağlıdır. Kapadokya’da ev yapımı için asıl belirleyici, parselin Kapadokya Alanı sınırları içinde olup olmadığıdır. Bu yazı bir yön bulma rehberidir: hangi kurumun neye karar verdiğini ve neyi kime yazılı sormanız gerektiğini anlatır.

Kapadokya derken hangisini kastediyoruz?

Birbirine karışan üç ayrı kavram vardır.

1. Coğrafi bölge. Halk dilindeki Kapadokya, birkaç ile yayılan, sınırı kesin çizilmemiş bir bölgedir. Hukuki bir sınır değildir ve ruhsat gibi işlemlerde tek başına bir anlam taşımaz.

2. Kapadokya Alanı. 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun’la (kabul 23 Mayıs 2019, Resmî Gazete 1 Haziran 2019, sayı 30791) tanımlanan hukuki alandır. Kanun’un 2. maddesine göre alan, ekindeki harita ve koordinat listesinde sınırları belirtilen yerdir. Kapadokya Alan Başkanlığı’nın 2025 İdare Performans Programı’na göre Başkanlık 93.270 hektarlık bir alanda yetkilidir ve bu alanın sınırları içinde 6 ilçe, 11 belde, 56 mahalle ve 24 köy bulunur.

3. UNESCO Dünya Mirası alanı. “Göreme Millî Parkı ve Kapadokya Kayalık Sitleri” 1985’te Dünya Mirası Listesi’ne alınmıştır; UNESCO kaydı yaklaşık 9.900 hektarlık bir alanı kapsar ve Göreme Millî Parkı ile ayrı bileşenlerden (Karain, Karlık, Yeşilöz, Soğanlı, Kaymaklı, Derinkuyu) oluşur. Bu alan, Alan Başkanlığı’nın yetki sınırıyla aynı değildir.

Dolayısıyla “Kapadokya’dayım” demek, “Kapadokya Alanı’ndayım” demek değildir. Hangi ilçe, belde ve mahallenin içeride kaldığını Kanun eki harita ve koordinat listesi gösterir; sınır ilçe adına bakarak tahmin edilmez.

7174 sayılı Kanun: yetki akışı

Kanun’u, “kim neye karar verir” sorusuyla okumak en işe yarar yoldur.

Amaç ve idare

Kanun’un amacı, alandaki tarihî ve kültürel değerleri, jeolojik ve jeomorfolojik dokuyu ve doğal kaynak değerlerini korumaktır. Bu işi yürüten idare, 38 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’yle kurulan Kapadokya Alan Başkanlığı’dır. Kararname’ye göre Başkanlığın görevleri arasında geçiş dönemi koruma esaslarını hazırlamak, alan planlarını yapmak ve onamak (üst ölçekli planlar hariç), Komisyonca uygun bulunan projelerin onaylı projeye uygunluğunu denetlemek ve koruma kurulu müdürlükleriyle çevre, şehircilik il müdürlüklerinin alandaki görevlerini yürütmek sayılır.

Komisyon

Kanun’un 5. maddesine göre Komisyon, Bakanlıkça görevlendirilen yedi uzman üye ile Nevşehir İl Özel İdaresi, ilgili genel müdürlükler ve Nevşehir Ticaret ve Sanayi Odası’nın görevlendirdiği üyelerden oluşur. 2863 sayılı Kanun’la koruma bölge kurullarına verilen yetki ve görevler, alanda Komisyon tarafından kullanılır. Komisyon, alanda geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ile meri planlara ilişkin her türlü fiziki ve inşai uygulamaya yönelik karar almaya yetkilidir (m.5/5); kamu kurumları, belediyeler ve gerçek ile tüzel kişiler bu kararlara uymak zorundadır. Pratik sonuç şudur: alan içinde yapacağınız fiziki bir müdahalenin, olağan belediye süreciyle yetinilmeyip Komisyon kararına bağlanması gerekebilir. Komisyonun kuruluşu ve çalışma usulü de Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle belirlenir.

Geçiş dönemi koruma esasları ve plan hiyerarşisi

Kanun’un 3. maddesine göre alanda, geçiş dönemi koruma esaslarına, yürürlükteki planlara ve Komisyon kararlarına aykırı uygulama yapılamaz. Planlama ise kademelidir (m.4): bütün alana ilişkin üst ölçekli plan İdarece hazırlanır, Komisyonun uygun görüşü ve Bakan onayıyla yürürlüğe girer; alt ölçekli imar planları Komisyonun uygun görüşü ve İdare onayıyla yürürlüğe girer. Kanun’un yürürlüğünden sonra, ilgili diğer idarelerce yeni plan onaylanamaz. Yani alan içinde imar planı yetkisi, olağan durumdan farklı bir zincirde işler.

Bu akışı sadeleştiren tablo:

Parselim alanın içinde mi?

Sınır ilçe adıyla değil, Kanun eki harita ve koordinat listesiyle belirlenir. Kontrol için sırayla şunları yapın:

1. Ada ve parsel numaranızı tapudan teyit edin. Tapu kaydındaki nitelik (arsa, tarla vb.) de sonucu etkiler.
2. Kapadokya Alan Başkanlığı’ndan yazılı sorun. Parselin alan sınırı içinde olup olmadığını ve içindeyse geçerli koruma esasları ile plan durumunu isteyin.
3. Belediyeden imar durumunu alın. Alan içi ya da dışı olması imar durumu belgesinin yerine geçmez; belge parselin plan durumunu ayrıca gösterir. İmar durumu sorgusunun genel akışı için arsa alırken imar durumu yazımıza bakabilirsiniz.
4. Koruma statüsünü ayrıca sorun. 2863 sayılı Kanun kapsamında sit alanı ya da tescilli yapı kaydı olup olmadığını ilgili koruma kurumundan öğrenin. Bu, alan sınırı sorgusundan ayrı bir sorudur.

Sonuçları yazılı alın. Sözlü bilgi, parsel için alacağınız kararları dayandırabileceğiniz bir belge değildir.

Parsel alan dışındaysa

Alan dışındaki parselde olağan imar ve ruhsat süreci geçerlidir: imar durumu belgesi, zemin ve temel etüdü, proje seti, yapı ruhsatı ve inşaat sonunda yapı kullanma izni. Bu süreç yapı ruhsatı ve iskân yazımızda ayrıntılı anlatılıyor. Parselde ayrıca sit veya koruma kaydı varsa, ilgili koruma kurulunun kuralları geçerli olabilir; bu yüzden alan dışında olmak, her kısıttan muaf olmak demek değildir.

Hangi idare ruhsat verir?

Kanun, yapı ruhsatını verecek idareyi ayrıca belirlemez. Hüküm bulunmayan hâllerde 3194 sayılı İmar Kanunu uygulanır (m.3/3) ve İmar Kanunu’na göre yapı ruhsatiyesini belediye veya valilik verir (3194 m.21). Alan içinde ise plan, koruma ve fiziki uygulama kararları Başkanlık ve Komisyon çerçevesinden geçer. Planlama 4. maddedeki zincirle yürür. 2863 sayılı Kanun’la koruma kurullarına verilen yetkiler ile geçiş dönemi koruma esasları ve meri planlara ilişkin fiziki ve inşai uygulama kararları ise Komisyon eliyle yürür (m.5/4-5). 2863 sayılı Kanun kapsamında koruma bölge kurulu müdürlüklerine, koruma uygulama ve denetim bürolarına ve çevre, şehircilik il müdürlüklerine verilen görev ve yetkileri de alanda Başkanlık yürütür (m.9/1).

Bu çerçeveye göre alan içindeki bir parselde olağan ruhsatı belediye verir; ancak başvurunun öncesinde ya da yanında Komisyon ve Başkanlık sürecinin tamamlanması gerekebilir. Hangi başvurunun hangi sırayla yapılacağını parseliniz için ilgili idarelerden yazılı teyit edin.

Uygulama, denetim ve izinsiz yapının sonuçları

İzin süreci proje onayıyla bitmez. Komisyonca uygun bulunan projelerin onaylı projeye uygunluğunu Başkanlık denetler. Bu nedenle şu noktaları akılda tutun:

• Onaylı projeden sapma, cephe malzemesini değiştirme ya da kat ilavesi gibi değişiklikler yeni izin gerektirebilir.
• Kanun’un 8. maddesi, uygulamanın türüne göre ayrı ayrı belirlenmiş idari para cezaları öngörür: izinsiz yeni yapı, izinsiz kaya oyma mekân, kat ilavesi, dış cephe kaplaması ve sıva değişikliği, izinsiz kazı ve dolgu gibi. Tutarlar 2023’te 7464 sayılı Kanunla belirlenmiştir ve parselin statüsüne göre (2863 sayılı Kanun kapsamı dışındaki alan, sit ve koruma alanı, tescilli parsel) değişir; güncel tutarı mevzuat.gov.tr’den ya da Alan Başkanlığı’ndan okuyabilirsiniz. Aykırılığın giderilmesi ve gerekirse yıkım da idarenin yetkisindedir (m.3/1).
• Alanda Hazine veya kamu kuruluşlarına ait taşınmazlarda satış, kat karşılığı inşaat gibi işlemler idarenin uygun görüşüne bağlıdır (m.3/2).

Alan içinde cephe ve malzeme kararı

Alan içinde dış cephe malzemesi, kaplaması ve sıvası ile kapı ve pencerenin boyut ve malzemesi, Kanun’un 8. maddesinde ayrıca sayılan uygulamalardır. Bu yüzden taş ya da sıva kararı projeyle birlikte Komisyon sürecine girer; inşaat başladıktan sonra değiştirmek ayrı bir izin konusudur. Yerel taşın su emmesi ve donma-çözülme davranışı ocağa ve taş cinsine göre değiştiği için taş seçiminde ocağın deney raporu istenir. Taşın taşıyıcı mı kaplama mı olacağı da bu karardan ayrı tutulur: taşıyıcı sistem Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre tasarlanır. Kış koşullarının yapı kabuğuna etkisini İç Anadolu iklimine uygun ev yazımızda, Nevşehir taşının su ve don davranışını ve detay listesini ise Nevşehir villa yapımı sayfamızda ayrıntılı anlattık.

Nevşehir’deki arsanız için Mostanza ne yapar?

Mostanza Grup, inşaat ve mimarlığın her alanında, mimari projeden anahtar teslime çalışır; merkezimiz Aksaray’dadır. Nevşehir’deki arsanız için Aksaray merkezli ekibimizle şu rolü üstleniriz:

• parselde keşif ve ön değerlendirme,
• ada ve parsel bilgisiyle yazılı alan ve imar sorgularının hazırlanması,
• mimari proje ve proje koordinasyonu: ruhsat dosyasındaki imzalar yetkili mimar ve mühendislere aittir,
• villa yapımı ya da anahtar teslim inşaat olarak yapının uygulanması,
• yapı programı ve takvim görüşmesi.

Alan sorgusunun cevabını birlikte okur, projeyi ona göre kurarız. Nevşehir’de hizmetlerimizin kapsamı için Nevşehir sayfasına ve Nevşehir mimari proje sayfasına, genel bölge bilgisi için hizmet bölgeleri sayfasına bakabilirsiniz.

Sonraki adım

Kapadokya’da bir arsanız varsa, önce yazılı alan sorgusunu başlatın: ada, parsel ve tapu bilgileriyle Alan Başkanlığı ve belediyeye başvurun. Elinize geçen yanıtla birlikte teklif al sayfasından bize yazarsanız, parselinizi keşfe gelip yapı programı ve takvim açısından değerlendiririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; parseliniz için ilgili idarelerden yazılı bilgi alın.