Mostanza Grup İnşaat
Tadilat rehberi
Duvarı boyatmak da bir tadilattır, bir duvarı kaldırmak da. İkisinin arasındaki sınır, izin gerekip gerekmediğini ve işin kimlerin onayına bağlı olduğunu belirler. Bu sayfa o sınırı ve ardından işlerin hangi sırayla yapıldığını anlatır.
İç mekân tasarımı ile ilgileniyorsanız iç mimarlık sayfamıza, Aksaray’daki kış koşullarına göre tadilat önceliği için ise Aksaray tadilat ve renovasyon sayfamıza bakabilirsiniz.
Karar ağacı: işiniz hangi gruba giriyor
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre tadilat iki grupta toplanır:
| Grup | Tipik işler | İzin |
|---|---|---|
| Basit tamir ve tadil | Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, pencere değişimi, döşeme ve tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı | Ruhsata tabi değil |
| Esaslı tadilat | Taşıyıcı unsuru, alanları, kullanım amacını veya ruhsat eki projeleri değiştiren işler | Ruhsat ve proje gerekir |
Yönetmelik basit tamiri, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini ve ıslak hacimlerin yerini ile sayısını değiştirmeyen işler olarak tanımlar. Yani banyoyu yenilemek serbest olabilir, banyonun yerini taşımak ise basit tamir sayılmayabilir.
Önemli bir not: 3194 sayılı Kanun m.21 bazı işleri doğrudan sayar (derz, sıva, boya, doğrama, tesisat tamiri, çatı onarımı gibi); taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratların kapsamını ise belediyelerin imar yönetmeliklerine bırakır. Bu yüzden işe başlamadan belediyenizin imar birimine teyit sormanızı öneririz.
Esaslı tadilatın sonuçları
Taşıyıcıya dokunan bir iş yaptıracaksanız:
- Ruhsat başvurusu yapılır; mimari ve statik proje değişikliği gerekebilir.
- Mühendis değerlendirmesi olmadan taşıyıcı duvar veya kolon kaldırılmaz.
- İzinsiz yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan, 4708 sayılı Kanun m.3 uyarınca izinsiz tadilatı yapan sorumlu olur.
Bu nedenle izinsiz bir esaslı tadilat teklifi vermiyoruz; işin hangi gruba girdiğini keşifte yazılı olarak netleştiririz. Deprem ve zemin tarafını merak ediyorsanız deprem yönetmeliği ve zemin etüdü yazısına, ruhsat ve iskân belgelerinin sırası için yapı ruhsatı ve iskân yazısına bakabilirsiniz.
Apartman dairesinde kat maliki hakları
Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 iki sınır koyar:
- Kat maliki bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis veya değişiklik yapamaz.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Pratikte dairenizin içinde yapacağınız boya, kaplama ve tesisat yenileme işleri bu sınırlara girmez. Cepheyi, balkonu veya ortak çatıyı etkileyen iş ise yöneticiyle ve diğer maliklerle konuşmadan başlamamalıdır.
Isı yalıtımı ve güneş enerjisi
Taşıyıcıyı etkilemeyen ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınan ısı yalıtımı, doğalgaz dönüşümü ve binanın kendi ihtiyacı için güneş enerjisi sistemleri ruhsata tabi değildir. Ancak uygulama projesi, taahhütname ve idare izni gerekir. Isı yalıtımında ayrıca mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcı ve binanın enerji kimlik belgesi sınıfının en az C olacak şekilde yapılması gibi şartlar aranır. Yani “ruhsat yok” demek, “izin yok” demek değildir. Bu hükümler birkaç kez değiştirildiği için güncel halini belediyenizin imar biriminden teyit edin.
Deprem güçlendirmesi
Binanın taşıyıcı sistemini güçlendirmek bir boya işi değildir: hangi elemanın nasıl güçlendirileceği mühendislik konusudur ve apartmanda ortak yerleri ilgilendirir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse bu işin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızasını aramaz; bunun dışındaki durumlarda yönetici ve maliklerle birlikte karar vermek gerekir. Süreç için bir avukata ve mühendise danışın.
İşler hangi sırayla yapılır ve neden
Sıra, maliyeti ve temizliği doğrudan etkiler:
- Söküm: Eski kaplama, dolap ve sıva sökülür. Yanlış sökülen bir duvar sonradan pahalı bir onarım çıkarır.
- Kaba tesisat: Elektrik ve su borusu hatları duvar ve zeminde yenilenir. Sıvadan sonra açmak yeniden sıva ve boya demektir.
- Dış kabuk: Çatı onarımı, dış doğrama ve pencere değişimi ile cephe ya da iç yüzey yalıtımı sıvadan ve kaplamadan önce yapılır. Çatıdan su alan bir evde bu iş, iç işlerden de önce ele alınır.
- Sıva ve şap: Yüzeyler düzeltilir; kuruma süreleri beklenir.
- Kaplama: Zemin, duvar ve ıslak hacim kaplamaları yapılır.
- Boya: Yüzeyler kaplamadan ve tozlu işlerden sonra boyanır.
- Montaj: İç kapılar, mutfak ve banyo dolapları, aydınlatma ve armatürler en sonda takılır.
Bu sıra her evde aynı değildir ve evin durumuna göre değişir. Ama bozulursa aynı işi iki kez yapmak, bitmiş yüzeylere zarar vermek gibi sonuçlar doğar. Yazılı iş programında sırayı ve her adımın süre bağımlılığını gösteririz.
Planlama: yazılı liste, ödeme düzeni ve komşular
İyi bir tadilatın yarısı planlamadır. Başlamadan önce şunların yazılı olmasını isteyin:
- İş kalemleri, kullanılacak malzemeler ve teslim şekli.
- Ödeme planı: hangi iş bitince hangi ödeme yapılır.
- Çalışma saatleri ve apartmanda ortak alanın nasıl korunacağı.
- Moloz ve atığın nasıl uzaklaştırılacağı, iş sonu temizliğin kimin sorumluluğunda olduğu.
Apartmanda gürültülü işlerden önce yöneticiyi ve komşuları bilgilendirmek, sonradan çıkacak sürtüşmeyi büyük ölçüde önler.
Kış koşulları sıralamayı nasıl etkiler
İç Anadolu’nun karasal ikliminde kış, çatı, yalıtım ve dış doğrama gibi dışa bakan işlerin zamanlamasını etkiler. Aksaray’daki iklim verileri ve mevsim penceresi için Aksaray tadilat ve renovasyon sayfasına, yalıtım ve ısıtma kararlarının iklimle ilişkisi için İç Anadolu iklimine uygun ev yazısına bakın.
Tadilat sonrası enerji kimlik belgesi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64’e göre enerji performansını değiştirecek bir tadilatın sonunda enerji kimlik belgesi yeniden düzenlenir. Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1000 m²’den az olan binalar bu kuraldan hariçtir. Evinizin bu kapsamda olup olmadığını belediyeden veya bir EKB uzmanından öğrenebilirsiniz.
