Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecek Maddeler

Bir kat karşılığı sözleşmesi imzalamadan önce okuduğunuz metin, arsanızın yıllar sonraki durumunu belirler. Bu yüzden “müteahhit güvenilir görünüyor” yetmez; güven, sözleşmede yazılı olan şeylerle ölçülür. Biz de bir müteahhit olarak imzadan önce bu soruları sormanızın normal olduğunu düşünüyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirmedir; sözleşme metniniz için avukat, noter ve mali müşavirden destek alın. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat sayfamızda anlatılıyor; burada ise sözleşme metnini okuyoruz. Yazı, 6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki normal arsalar içindir; riskli yapı dönüşümlerinin çoğunluk ve teminat rejimi ayrıdır.

Her maddede aynı dört soruyu cevaplıyoruz: neden önemli, ne sorulmalı, hangi mevzuata dayanıyor ve avukata ne zaman gidilmeli.

1. Sözleşmenin şekli: noter ve resmî şekil

Neden önemli: Taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekilde düzenlenmeye bağlıdır; satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m.237). Kat karşılığı sözleşmesinde arsa payının devri vaadi bulunduğundan, uygulamada bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılır.

Ne sorulmalı: Sözleşme noterde mi düzenlenecek, yoksa adi yazılı bir belge mi sunuluyor? Adi yazılı bir metinle yetinilmesi, sonradan tartışma çıkarabilir.

Avukat ne zaman: Taslağı aldığınız anda; şeklin sonuçları somut durumun ayrıntısına bağlıdır.

2. Taraflar ve tapu kaydı

Neden önemli: Arsanın tüm maliklerinin sözleşmeye katılması gerekir; paydaşlardan birinin onaysız olması ilerlemeyi durdurabilir. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve benzeri kısıtlar da müteahhidin ve sizin hakkınızı etkiler.

Ne sorulmalı:

• Tapuda kaç malik var, hepsi sözleşmede yer alıyor mu?
• Tapu kaydında takyidat var mı, varsa nasıl kalkacak?
• Arsanın imar durumu nedir, hangi yapılaşma hakkına sahip? İmar belgesini nasıl okuyacağınızı arsa alırken imar durumu yazımızda anlattık.

Avukat ne zaman: Veraset, ortaklık veya takyidat varsa mutlaka.

3. Konu ve ekler

Neden önemli: “Bir daire verilecek” cümlesi yetersizdir. Sözleşmenin neyi kapsadığı ekler sayesinde belli olur.

Ne sorulmalı: Sözleşmeye şunlar ekli mi?

• Ruhsata esas mimari proje
• Bağımsız bölüm listesi: blok, kat, numara, brüt ve net alan, cephe
• Arsa sahibine ve müteahhide düşen bölümlerin tablosu
• Teknik şartname ve iş programı

Ekler olmadan “ikinci kattaki 2+1” gibi ifadeler sonradan farklı yorumlanabilir. Paylaşım oranı yasayla belirlenmez; sonuç her arsanın kendi koşullarına ve taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır.

4. Arsa payı ve kat irtifakı

Neden önemli: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı, yapılmakta veya yapılacak yapının bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki tarafından kurulur. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak projede gösterilir (m.1-3). Yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Ne sorulmalı:

• Kat irtifakı ne zaman kurulacak?
• Arsa payları hangi hesapla dağıtıldı, bu dağıtım projede ve sözleşme ekinde aynı mı?
• Müteahhidin payına düşen arsa payları ne zaman ve hangi koşulla devredilecek: peşin mi, inşaat ilerledikçe aşamalı mı?

Son soru en kritik olanıdır. Arsa payının devir zamanı pazarlık konusudur ve riski doğrudan etkiler; peşin devrin ve aşamalı devrin sonuçları farklıdır. Hangisinin sizin için uygun olduğunu avukatla değerlendirin.

5. Tapu şerhi

Neden önemli: Medeni Kanun m.1009’a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilirse sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir; yani arsa payı üçüncü kişiye geçse bile sözleşmedeki haklarınız ayrıca korunmuş olur.

Ne sorulmalı: Şerh için kim, hangi aşamada başvuracak? Masraf kime ait? Şerhin koşulları ve süresi için tapu müdürlüğüne başvurulur; başvurunun kimin sorumluluğunda olduğunu sözleşmeye yazdırın.

6. Müteahhidin yeterliliği

Neden önemli: İmar Kanunu m.28’e göre müteahhitlik için Bakanlıktan uygun sınıfta yetki belgesi gerekir; müteahhit ve şantiye şefi, fenni mesullerin denetimi olmadan yapım işini sürdüremez. Yapı sahibi, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez.

Ne sorulmalı:

• Yetki belgesinin sınıfı, yapacağı işin büyüklüğüne uygun mu?
• Şantiye şefi ve fenni mesuller kimler?
• Daha önce hangi işleri tamamladı, teslim edilen işleri yerinde görebilir miyim?
• Mali gücü hakkında hangi bilgileri paylaşıyor?

Bu soruları Mostanza’ya da sorabilirsiniz: yetki belgemizle çalışıyoruz.

Avukat ne zaman: Geçmiş uyuşmazlıklar veya mali güç hakkında şüpheniz varsa.

7. Süre, iş programı ve gecikme

Neden önemli: Süre, sözleşmede başlangıç tarihi ve bitiş tarihiyle yazılı olmalıdır. İmar Kanunu m.29’a göre yapıya ruhsattan itibaren 2 yıl içinde başlanmalı ve başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmelidir; aksi halde ruhsat hükümsüz olur.

Ne sorulmalı:

• Süre hangi tarihten başlıyor: sözleşme, ruhsat ya da kazı tarihi?
• Mücbir sebep nasıl tanımlanıyor? Hava koşulları buna dahil mi?
• Gecikme halinde cezai şart var mı, kimin lehine işliyor?

Yazılı bir iş programı ve her aşamada neyin tamamlanacağının listesi, takvimi ölçülebilir hale getirir.

8. Teknik şartname, malzeme ve teslim şartı

Neden önemli: “Kaliteli malzeme” ifadesi ölçülemez. Hangi ısı yalıtım çözümü, hangi doğrama, hangi ortak alan donanımı kullanılacağı şartnamede yazılmalıdır.

Ne sorulmalı: Ortak alanlar, otopark, ısı yalıtımı ve asansör gibi başlıklar yazılı mı? Teslim şartı olarak yapı kullanma izni (iskân) ve yeni binalarda enerji kimlik belgesi sözleşmede sayılıyor mu? İmar Kanunu m.30’a göre yapı kullanma izni, yapının ruhsata ve eklerine uygun olduğunun tespitine dayanır; ruhsat ve iskân adımlarını yapı ruhsatı ve iskân yazımızda bulabilirsiniz.

9. Sorumluluk ve ayıp

Neden önemli: Yapı hasarı sorumluluğu, kanundan doğar. Yapı Denetimi Hakkında Kanun m.3’e göre yapı denetimi kapsamındaki yapılarda yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistemden doğan sorumluluk 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlardan doğan sorumluluk 2 yıldır. Türk Borçlar Kanunu m.478’e göre taşınmaz yapılarda ayıp zamanaşımı teslimden itibaren 5 yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıldır.

Ne sorulmalı: Ayıp ihbarının nasıl yapılacağı, eksik ve kusurlu işlerin nasıl giderileceği sözleşmede yazılı mı? Bu süreler yasal çerçevedir; müteahhidin bunların üstünde ayrıca bir garanti vermesi sözleşmeye yazılan bir şeydir. Garanti varsa kapsamını ve süresini yazılı isteyin.

10. Güvence araçları

Arsa sahibinin riskini azaltabilecek araçlar bulunur: teminat mektubu, cezai şart, aşamalı arsa payı devri gibi. Hangisinin uygulanacağı tarafların anlaşmasına bağlıdır; hiçbiri zorunlu değildir ve hiçbiri tek başına yeterli sayılamaz. Konuşulması gereken şey, “hangi riski hangi araç karşılıyor?” sorusudur. Bu kısmı avukatla birlikte tasarlayın.

11. Müteahhidin payına düşen konutların satışı

Neden önemli: Müteahhit, kendi payına düşen daireleri tamamlanmadan da satabilir; bu satışlar ön ödemeli konut satışı kurallarına tabi olabilir. Kuralların ayrıntısı gayrimenkul danışmanlığı sayfamızda, alıcı tarafın hakları 1+1 daire yatırımı yazımızda anlatılıyor.

Ne sorulmalı: Müteahhide düşen bölümler hangileri, ne zaman satışa çıkacak? Arsa sahibinin payıyla müteahhidin payı sözleşme ekinde ayrı ayrı işaretli mi?

12. Fesih ve yarım kalan iş

Neden önemli: İşin yarım kalması, hiçbir tarafın istemediği ama sözleşmeyi yazarken öngörülmesi gereken bir durumdur. Sonuçlar sözleşmeye ve somut duruma göre değişir; “müteahhit kaçarsa şu olur” biçiminde tek bir cevap yoktur.

Ne sorulmalı: Fesih hangi koşulda ve hangi bildirimle yapılır? Yarım kalan işin değerini kim, nasıl belirler? Arsa payının akıbeti ne olur? Bu maddeleri imzadan önce açık yazdırın.

Avukat ne zaman: Bu madde için imzadan önce; iş yarım kaldıktan sonra da ilk başvuru avukattır.

13. Vergi

Arsa ve bağımsız bölümlerin karşılıklı teslimi KDV ve gelir vergisi bakımından ayrı değerlendirilir; oranlar ve uygulama zamanla değişir. İmzadan önce mali müşavirinizle, kimin hangi vergiyi ve ne zaman ödeyeceğini yazılı netleştirin.

Kırmızı bayraklar

• Ekleri olmayan ya da “sonradan eklenecek” denen sözleşme
• Tapu kaydındaki takyidatın açıklanmaması
• Yetki belgesinin gösterilmemesi
• Süre ve gecikme maddesinin boş bırakılması
• Arsa payı devrinin tamamen peşin istenmesi ve karşılığında hiçbir güvence önerilmemesi
• Noterde düzenleme yerine adi yazılı belgeyle işlemin tamamlanmak istenmesi
• Sorularınızın geçiştirilmesi

Noter öncesi 10 soru

1. Tüm malikler sözleşmeye katılıyor mu?
2. Tapudaki takyidat nasıl kalkacak?
3. Ruhsata esas proje ve bağımsız bölüm listesi sözleşmeye ekli mi?
4. Bana ve müteahhide düşen bölümler ekte tabloyla gösterildi mi?
5. Arsa payları ne zaman, hangi koşulda devredilecek?
6. Tapuya şerh için kim, ne zaman başvuracak?
7. Müteahhidin yetki belgesi ve şantiye şefi kim?
8. Başlangıç ve bitiş tarihi, mücbir sebep ve gecikme koşulları yazılı mı?
9. Teknik şartname, iskân ve enerji kimlik belgesi teslim şartı sayılmış mı?
10. Fesih ve yarım kalan iş için ne öngörülüyor?

Mostanza ile ilk adım

Aksaray merkezli ekibimizle arsanızın imar durumunu ve parsel bilgisini inceler, yazılı bir değerlendirme sunarız; sözleşme koşullarını bu yazıdaki başlıklar üzerinden açık biçimde konuşuruz. Teminat ve paylaşım koşulları arsanın durumuna göre konuşulur. Aksaray’daki kat karşılığı çalışmamızı Aksaray kat karşılığı inşaat sayfasında bulabilirsiniz.

Değerlendirme için ada ve parsel numarasını, tapu bilgilerini ve varsa imar durumu belgesini teklif al sayfasındaki forma yazmanız yeterlidir.