Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, müteahhidin de karşılığında yapıyı inşa ederek belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesidir. Sözleşmenin madde madde incelenmesi için kat karşılığı sözleşme rehberimiz var. Sözleşmeden önceki soru şudur: Aksaray’da arsanız ya da eski binanız kat karşılığına uygun mu ve bunu hangi başlıklara bakarak anlarsınız?
Üç farklı durum, üç farklı yol
Kat karşılığı için üç ayrı durum olabilir:
- Boş arsa: Üzerinde yapı yoktur. Sözleşme doğrudan arsa sahibi ile müteahhit arasındadır; asıl konu imar hakkı ve paylaşımdır.
- Tek malikli eski ev: Yıkım ve yeniden yapım gerekir. Yıkım izni, ruhsat ve tapu işlemleri sözleşmenin parçası olur.
- Çok paydaşlı bina: Birden fazla malik vardır. Bina riskli yapı tespitine konu olduysa 6306 sayılı Kanun devreye girer; değilse maliklerin ortak kararı gerekir.
İlk görüşmede hangi durumda olduğunuzu netleştirmek, sonraki bütün adımları belirler.
Aksaray’da imar ve dönüşüm bağlamı
İmar planı revizyonu ve riskli yapılar
Yeni Aksaray gazetesinde belediye basın bülteni olarak yayımlanan 22 Şubat 2024 tarihli habere göre Aksaray Belediye Meclisi imar planı hükümlerinde yapılan değişikliği onayladı; değişiklik ada ve parsel bazlı kentsel dönüşümün önünü açıyor. Belediye Başkanı’nın açıklamalarıyla aktarılan amaçlar arasında serbest kat uygulamasındaki aksaklıkların giderilmesi, riskli yapıların yerinde dönüşümü ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde emsal ve kat artışı yer alıyor. Aynı habere göre Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü şehir genelinde 75 riskli yapı tespit etmiş, bunların 61’i yıkımla ortadan kaldırılmış (Şubat 2024 durumu). Parselinize hangi düzenlemenin uygulandığını belediyenin imar birimi yazılı olarak söyler.
Kentin gelişim yönü
Arsanızın kentin hangi gelişim yönünde kaldığı, hangi tür bağımsız bölümün mantıklı olacağını etkiler. Aksaray’ın planlı gelişim yönlerini Aksaray Üniversitesi e-Şehir kaynağına dayanarak Aksaray konut projeleri ve alıcı notları sayfasında özetledik.
Koruma statülü alanlar
Aksaray’da Ihlara Özel Çevre Koruma Bölgesi ile Tuz Gölü Özel Çevre Koruma Bölgesi gibi ayrı plan rejimleri olan alanlar vardır. Ihlara Vadisi’nde yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndadır; Tuz Gölü bölgesinde plan kapsamındaki idari faaliyetler Aksaray Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün görüşünü gerektirir. Arsanız bu bölgelere yakınsa plan statüsünü İl Müdürlüğü’nden ve belediyeden yazılı sorun.
Arsanız kat karşılığına uygun mu: ön kontrol
Bakılacak başlıklar şunlardır:
- İmar durumu. Belediyeden alınan imar durumu yazısı parselin yapılaşma koşullarını gösterir. Ayrıntı için arsa alırken imar durumu yazısına bakın.
- Parsel boyutu ve cephe. Dar veya düzensiz bir parsel, çekme mesafeleri yüzünden beklenenden az kullanılabilir alan bırakabilir.
- Hisse ve ortaklık. Paylı mülkiyette bütün maliklerin kararı veya yasal çoğunluk gerekir.
- Zemin. Zemin etüdü projenin statik kararlarını etkiler; konuyu deprem yönetmeliği ve zemin etüdü yazımızda anlattık.
- Tapu kısıtları. Şerh, ipotek ve haciz kayıtları sözleşmeden önce netleşmelidir.
Tapuda tarım niteliğinde görünen bir parseliniz varsa, 5403 sayılı Kanun nedeniyle imar planında konuta ayrılıp ayrılmadığını belediyeden veya valilikten yazılı sorun.
Yeni yapının deprem tasarımı
Eski yapı yıkılıp yeni yapı yapılacaksa yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası’na göre projelendirilir; harita koordinat bazlı sorgulanır ve 1 Ocak 2019’dan beri yürürlüktedir. Aksaray’da hangi parsel için hangi değerin geçerli olduğunu sorgu belirler. Kat karşılığında bu bilgi, yapının statik kararlarını ve dolayısıyla inşaat maliyetini, yani arsa sahibi payını dolaylı olarak etkiler.
Arsa sahibi payını ne belirler
Arsa sahibi payı, aşağıdaki başlıkların birlikte değerlendirilmesiyle sözleşmede belirlenir:
- Parselin imar hakkı ve yapılabilecek toplam inşaat alanı
- Konum ve çevre
- Zemin koşullarının getireceği maliyet
- Yapının malzeme sınıfı ve inşaat maliyeti
- Yapılacak bağımsız bölümlerin türü ve sayısı
Küçük daire tipleri bu hesabın bir parçasıdır. Aksaray’da Hacılar Harmanı Mahallesi’ndeki Mostanza 1+1, bu tipe bir örnektir: dört katlı binada 39 adet 1+1 daire. Hangi daire tipinin arsanız için uygun olduğunu imar durumu ve parsel ölçüsü belirler.
Riskli yapı, kentsel dönüşüm ve 6306 sayılı Kanun
Aksaray’da riskli yapı dönüşümü 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürür. Kanun’un 6. maddesine göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlere paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla karar verilir. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) bu eşik, önceki “en az üçte iki” çoğunluktan salt çoğunluğa indirilmiştir. Eşik, kararın hukuki sonuçlarını doğrudan etkilediği için güncel metni mevzuat.gov.tr’den ve bir avukattan teyit etmenizi öneririz.
Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Tespitin ardından yeni yapının nasıl planlanacağını sizinle konuşabiliriz.
Sözleşme ve vergi
Sözleşmenin şekli ve vergi sonuçları sıkça sorulan sorularda kısaca yer alıyor; madde madde dökümü kat karşılığı sözleşme rehberimizde bulabilirsiniz.
Süreç adımları
- Arsa değerlendirme görüşmesi ve imar ön kontrolü
- Ön protokol: kapsam ve beklentilerin yazıya dökülmesi
- Resmî sözleşme
- Proje ve ruhsat
- İnşaat
- İskân
- Tapu devri ve bağımsız bölümlerin tesliminin tamamlanması
Mostanza’nın rolü
Mostanza Grup, arsa sahiplerine arsa değerlendirme ve kat karşılığı danışmanlığı verir; kendi projelerindeki konutları da satar. İlk görüşmede imar durumunu, parselin kat karşılığına uygunluğunu ve seçeneklerinizi birlikte inceleriz. Müteahhitlik yetki belgemizle çalışıyoruz; kat karşılığı müteahhit ararken görüştüğünüz her firmadan istediğiniz belgeyi bizden de isteyebilirsiniz. Sorulacak ölçütleri Aksaray sayfamızda sıraladık. Arsanızda bizzat inşaat yaptırmak istiyorsanız farkı anahtar teslim inşaat sayfasında, konut projelerimiz için Aksaray gayrimenkul danışmanlığı sayfasında bulabilirsiniz.
Arsanızı yerinde görüşmek için teklif formunu doldurun ya da 0545 387 41 68 numaralı telefondan ofisimizi arayın.
Mostanza